据上海中原二手成交数据显示，10月上海二手住宅买卖和租赁套数继续呈现出下滑的态势，买卖交易量环比下滑近30%，租赁交易环比下滑21%，铁十已是不争的事实。

　　据上海中原二手成交数据显示，10月上海二手住宅买卖和租赁套数继续呈现出下滑的态势，买卖交易量环比下滑近30%，租赁交易环比下滑21%，铁十已是不争的事实。虽然9月一手房价开始呈现出明显下跌端倪，但二手房东所能接受到的信号较为迟缓，同时二手市场买卖双方由于多为改善型客户，因此房东对房价的让步也不甚明显，在一手楼盘1折优惠不稀奇，2-3折促销陆续登场的背景下，二手卖家仍大多坚持自己底线，*终使得二手买卖交易量呈现出进一步下降的局面。

　　值得注意的是10月租赁的比重继续呈现放大趋势，上海中原成交买卖租赁比值由9月的1：1.18扩大至10月的1：2.0。从行政区表现来看，变化*为明显的是嘉定区。9月嘉定区买卖租赁比为1：3.45，而10月骤然上升至1:7.6。嘉定区租售现象倒挂加剧主要是由于买卖急速下滑，而租赁相对保持平稳，市场以租待售的现象仍存在，二手挂牌房源稳定，但议价空间难言明显松动。目前来看虽然嘉定区存量面积位居全市第二位，一手房月度供应规模也不小，但仍较难迫使二手房价出现明显下调。主要是由于嘉定区一二手供应结构不平衡，加之区域内部分板块租赁市场相对稳定，在两方面因素的共同作用下，嘉定区二手房价下降的空间预计还将有待时日。

　　如南翔板块的“金地格林世界”目前二手买卖价格在14000-18000元/平方米，而周边的一手新房“新城公馆”房价在26000元/平方米左右，即便是有10-20%的折扣，仍很难与之抗衡，另外周边的“华润中央公园”售价也在23000元/平方米。而“金地格林世界”的租赁保持了平稳的态势，10月的出租率与9月相当，目前一房租金在1700-2000元/套，二房租赁在2000-3000元/套，三房4800-5000元/套。另外江桥板块一手房价在16000-17000元/平方米，目前折扣在10%左右，而二手房挂牌量十分有限，议价空间仅为5%左右，据中原江桥分行经理表示，一手房大幅降价虽然会带动二手房价出现松动，但幅度仍非常有限，主要是由于房东多为改善型客户，一手降价基本对他们无任何影响，而区域的逐渐成熟也导致租赁市场相对稳定。

　　目前买涨不买跌的心理预期已经普遍存在，类似嘉定这一类即便是一手房供应力度和促销幅度加大的区域也很难令二手房价出现大幅跳水，更不要说对本身新房供应不足的部分中心城区。未来二手房市场将面临巨大压力。

　　（作者 上海中原研究咨询部研究经理龚敏）

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